一种名为“住房出租”或“以租代购”的模式在部分房地产市场悄然兴起，其本质被业内专家指为变相的“首付贷”，形式更为隐蔽，风险却居高不下。新一轮的金融监管风暴或将对此类违规行为进行严厉查处。
“首付贷”曾因过度加杠杆、放大金融风险，在数年前被监管部门明令禁止。新的变种模式规避了直接提供贷款的名义，转而以“租金抵房款”、“长期租赁权转让”等包装出现。通常操作是，购房者与开发商或第三方机构签订一份长期（如10-20年）的租赁合同，并支付一笔远高于常规租金的“长期租金”或“权益金”，这笔资金实质上被用作购房首付款。购房者再与金融机构签订按揭贷款合同，完成房产的“购买”。这种模式使得购房者在实际资金不足的情况下，绕过了首付比例限制，得以“零首付”或“低首付”入市。
其隐蔽性在于，法律关系复杂，涉及租赁、委托、贷款等多重合同，表面上合规，实则将购房的金融风险前置并隐藏起来。高风险则体现在多个层面：对于购房者而言，其实际背负了“租金”和“月供”双重债务压力，杠杆率极高，一旦收入波动，极易引发资金链断裂，面临房财两空的境地。对于金融机构，由于首付并非购房者自有资金，贷款的风险敞口被显著放大，一旦房价下行或购房者违约，坏账风险剧增。这种模式扭曲了房地产市场真实的供需关系，助长投机氛围，干扰“房住不炒”的调控基调，可能引发局部金融风险。
监管层已密切关注此类现象。新一轮的房地产金融风险排查预计将把此类变相“首付贷”作为重点打击对象。监管重点可能包括：严查资金流向，追溯“长期租金”的实际用途；规范租赁市场行为，禁止以租赁之名行销售、融资之实；要求商业银行严格审核首付款来源，确保为借款人自有资金；对违规提供资金或合作的开发商、中介及金融科技平台进行联合惩戒。
对于普通消费者而言，必须清醒认识到，任何绕过首付比例规定的“金融创新”都伴随着巨大风险。购房应量力而行，依赖自身储蓄和合法合规的金融支持。在签订任何长期、大额的租赁或购房合同前，务必厘清所有条款的法律实质和潜在风险，避免落入高杠杆陷阱。
变相“首付贷”借“住房出租”等外壳重现市场，其隐蔽性与高风险特性对金融稳定构成威胁。预计即将到来的严格监管将对此类违规操作形成有力震慑，以维护房地产市场健康秩序和金融系统安全稳定。
